Johan Ratvik (t.v.) og Sigmund Olav Lie
Bygg- og anleggsanalysen for 2024 viser krevende markedsforhold med nedgang i aktivitet og marginer, og de krevende forholdene er forventet å vedvare til slutten av 2025.
Når det åpnes konkurs stopper fremdriften i prosjektene, og alle parter vil forsøke å redusere tapene sine. For byggherrer utgjør det en kritisk fase, hvor de i en presset situasjon må hente inn nye leverandører. Hvordan du kan redusere ditt tap vil variere ut fra posisjonen din og hvor tidlig problemene avdekkes.
– Med stramme budsjetter, høy rente, prisendringer og reduserte marginer, kan flere sentrale leverandører være i en utsatt posisjon. Det bør eiendomsaktører ta høyde for allerede ved avtaleinngåelse, råder bransjeleder for eiendom i BDO, Sigmund Olav Lie.
En bransjeundersøkelse gjennomført av Norstat, i tilknytning til BDOs bygg- og anleggsanalyse, viser at flere enn en av ti bransjeaktører frykter konkurs, mens en av tre frykter å måtte gjennomføre oppsigelser eller permitteringer. Dette påvirker også eiendomsbransjen, som må sikre sine interesser.
– Usikre tider er den nye normalen, og vi tror ikke vi ser lys i tunnelen for bygg- og anleggsaktører før tidligst i slutten av 2025, forteller Lie.
Som eiendomsaktør bør du være obs på at leverandører og underleverandører kan utgjøre en risiko for deg om de er i en utsatt posisjon, og minimere risiko for å ivareta dine verdier.
– God oversikt over avtaler og regelmessig dialog med samarbeidspartnere, leverandører og kunder er viktigere enn noen gang, poengterer bransjelederen.
Når det er åpnet konkurs blir midlene fordelt etter dekningsloven. I praksis er det bare panthavere og lønnskrav som får delvis dekning. Du bør derfor være på i tide og ta grep før det har gått så langt.
– Om medkontrahenten sliter, og utsetter deg for risiko, kan det beste være å forhandle seg frem til en løsning som gjør at alle får noe – og at konkurs unngås. Det er begge parter tjent med, forklarer Johan Ratvik, konkursekspert og partner i BDO Advokater.
I hvilken grad du kan unngå eller redusere tap avhenger av din posisjon og hvor tidlig problemet avdekkes.
– Det er mye å hente på å fange opp signaler tidlig. Se etter tegn – som forsinkelser eller klager fra underleverandører. Det kan også være nyttig å kjøpe en kredittovervåkning av viktige samarbeidspartnere, rådgir Ratvik.
Han legger til at det er viktig å sjekke at faktureringen ikke er fortung, altså at det som faktureres faktisk stemmer med fremdriften på byggeplassen.
I langvarige prosjekter kan det være vanskelig å forutse problemer. Det kan være at underleverandør ikke får oppgjør, prisstigning og lave marginer som utgjør risikoen.
– Det beste er å være føre var – og ikke bare tenke på pris ved kontraktsinngåelse. Bygg- og anleggsbransjen er en konjunkturutsatt bransje, hvor endringer kan skje fort. Derfor er valg av kontraktspart viktig, sier Ratvik.
Han oppfordrer til å se på historikken til kontraktsmotparten, og dem som står bak. Det er spesielt viktig på mindre entrepriser. Se opp mot risiko. Hva er historikken med den type prosjekter?
Ratvik råder eiendomsaktører til å bruke tid på å innhente kunnskap og analysere situasjonen med en gang det er mistanke om problemer.
– Løpende kommunikasjon gir deg handlingsrom. Tør å være direkte og spørre om situasjonen dersom det dukker opp faresignaler, oppfordrer han.
I tillegg til rene betalingsanmerkninger og utleggsforretninger, kan for eksempel styreendringer ved egen fratreden, manglende innsending av regnskap og kraftig fall i egenkapitalen gi grunn til nærmere undersøkelser. Jo tidligere problemer avdekkes, desto flere alternative løsninger er det mulig å finne.
– Det er flere tiltak man kan vurdere for å redusere risikoen og bidra til å avhjelpe situasjonen hos en kontraktspart, samtidig som man kan få større kontroll redusere risikoen, forteller Ratvik.
Eksempler på risikoreduserende tiltak:
– Dette er selvsagt ikke noen uttømmende liste. Det handler om å vise fleksibilitet og vilje til å være løsningsorientert. Dersom det er mulig å være fleksibel uten at egen risiko øker betraktelig, er det ofte en stor fordel. I utsatte situasjoner er det ofte ikke noen god tilnærming å være for bokstavtro til kontrakten i gjennomføringen, mener advokaten.
– Se på hva situasjonen er nå, og hva alternativene er, råder Ratvik.
Konkursseksperten oppfordrer til å undersøke om det i det hele tatt er mulig å fortsette kontraktsforholdet og få gjennomført kontrakten.
– Ved konkurser i byggebransjen vil det utgjøre en stor kostnad å få inn noen andre til å sluttføre påbegynte prosjekter, ikke bare fordi en ny entreprenør vil gi en forhøyet kontraktssum, men også på grunn av forsinkelser og intern tids- og ressursbruk, forklarer han.
Det handler om tett oppfølging og kontroll, å se etter alternativer så tidlig som mulig, og i enkelte tilfeller å være villig til å ta et mindre tap for å unngå et stort, oppsummerer konkurseksperten.