Blogg: Ved kjøp av eiendomsselskap er det viktig å identifisere risikoene

Dersom eiendomsselskapet har behandlet kostnader og inntekter på feil måte skattemessig, kan du som kjøper risikere å motta krav om betaling av mer skatt – og også tilleggsskatt og renter. Om dette ikke identifiseres før transaksjonen, risikerer kjøper å sitte igjen med det økonomiske tapet kravene innebærer – i verste fall uten mulighet til å kreve prisavslag og erstatning. 

Påkostning eller vedlikehold?

En stadig tilbakevendende problemstilling er om en kostnad kan fradragsføres i sin helhet i inntektsåret eller om den må aktiveres – og i stedet fradragsføres gjennom saldoavskrivninger. Selv om det kun er snakk om et periodiseringsspørsmål, vil det for fast eiendom likevel kunne innebære vesentlige skatteeksponeringer. Dette er fordi forretningsbygg bare avskrives med 2 prosent, eventuelt 4 prosent, av saldogrunnlaget årlig. Det er med andre ord snakk om stor forskjell i tid, og derfor en større risiko for materielle eksponeringer. 

Problemstillingen oppstår tydeligst ved grensedragningen mellom påkostninger  og vedlikehold. For mens vedlikeholdskostnader gir rett til skattefradrag det året de pådras, må påkostninger aktiveres på saldoen for eiendommen og fradragsføres gjennom saldoavskrivninger av denne. 

Dersom målselskapet har gjennomført ett eller flere rehabiliteringsprosjekter er dette et typisk rødt flagg i seg selv – og et område vi vil se på i vår due diligence. Normalt vil en stor del av kostnadene i slike prosjekter være knyttet til påkostninger på eiendommen. 

Det man kan se på er om selskapet kunne ha krevd fradrag for, eventuelt om det har krevd fradrag for, såkalt tenkt vedlikehold. Tenkt vedlikehold vil kunne danne grunnlag for skattefradrag i det året kostnader pådras – på lik linje med faktiske vedlikeholdskostnader. Tenkte vedlikeholdskostnader er kostnader som uansett ville påløpt ved normalt vedlikehold av bygget – selv om de inngår i en større rehabilitering. For eksempel at vinduer byttes ut i forbindelse med rehabilitering av bygg: Dersom vinduene uansett skulle eller burde vært byttet ut, vil kostnadene forbundet med denne delen av rehabiliteringen kunne fradragsføres direkte.  

Ved en due diligence vil vi se etter om selskapet har krevd fradrag for tenkt vedlikehold, eller om de kunne ha gjort det. Her ligger det både en nedsiderisiko, ved at man har ansett for store andeler av kostnadene som tenkt vedlikehold, men også en mulig oppside dersom det hele er aktivert skattemessig som en påkostning.  

 

Allokering av kostnader

Kompliserte vurderinger kan også måtte gjøres i forbindelse med skattemessig allokering av kostnader. 

Er det kostnader som gjelder en bygning eller skal de allokeres til tomten? Sistnevnte er ofte skattemessig mindre gunstig, ettersom tomter ikke er gjenstand for avskrivninger. Det innebærer at tomtekostnadene ikke vil komme til fradrag skattemessig, med mindre eiendommen senere selges ut av selskapet. 

Dersom tomten skal utvikles til boliger som skal selges, vil tomteverdien inngå i inngangsverdien på boligene og redusere den skattepliktige gevinsten som oppstår ved salget. I sistnevnte tilfelle vil en feilallokering normalt ikke utgjøre noen materiell eksponering. 

 

Leietakertilpasninger

Påkoster leietaker et utleid lokale kan utleier bli skattepliktig for denne fordelen – avhengig av om utleier anses å bli eier av påkostningene eller ikke. Her vil reguleringen av forholdet i leiekontrakten være ett utgangspunkt for den skattemessige behandlingen. 

Utgangspunktet er at leietaker ikke blir eier av påkostninger som leietaker gjør på eiendommen. Når utleier i stedet anses som eier, skal utleier beskattes for fordelen påkostningene innebærer. Den skattlagte fordelen kan aktiveres på eiendommen som en påkostning og avskrives på saldo. Selve fordelen tas normalt til inntekt samme år som kostnaden er pådratt hos leietaker. 

Hvis leietaker skal ta med seg eller fjerne påkostningen, vil i utgangspunktet ikke utleieren skattlegges for fordelen. I disse tilfellene anses leietaker som skattemessig eier av påkostningen, og leietaker vil selv måtte aktivere kostnadene og avskrive disse. 

I en due diligence vil vi derfor se på avtaleverket rundt leietakertilpasninger, for å sjekke at det er riktig behandlet. Er det gjort feil vil det, som det kommer frem over, innebære en periodiseringsfeil. Men tidsforskjellen kan likevel medføre at det dreier seg om en materiell eksponering. 

Vi ser også innimellom at utleier og leietaker lager spesialtilpassede avtaler, som for eksempel betalinger fra utleier til leietaker for å finansiere leietakertilpasninger, at utleier betaler leietaker for å avslutte leiekontrakten tidligere, at leietaker får fritak for leiebetalinger i en periode eller at leietaker mottar tilskudd fra utleier som kompensasjon for at lokalene ikke er som avtalt. Slike tilfeller behandles ofte feil skattemessig, og er derfor alltid  viktige å se på i en selskapsgjennomgang. 

 

Omorganiseringer

Dersom det er gjennomført omorganiseringer i tiden før transaksjonen, som målselskapet har tatt del i eller vært involvert i, kan dette utgjøre et rødt flagg. Feil i gjennomføringen av en omorganisering kan innebære store skattemessige eksponeringer. Vi anbefaler derfor alltid at det gjøres en ekstra sjekk av omorganiseringer – for å sikre at risikoen er kartlagt og eventuelt kan utkvitteres. 

 

Nærstående transaksjoner

I eiendomskonsern er det vanlig med egne forvaltningsselskaper som står for den daglige driften av konsernets eiendommer. I slike strukturer er det nødvendig med en forvaltningsavtale mellom forvaltningsselskapet og selskaper med eiendomsrett til eiendommene. 

Armlengdeprinsippet innebærer at transaksjoner mellom nærstående parter skal være på markedsmessige vilkår. Det innebærer at tjenestene – som forvaltningsselskapet leverer til eiendomsselskapet – skal prises tilsvarende som hvis avtalen hadde vært inngått mellom uavhengige parter. 

For å sikre korrekt fordeling av inntekter og beskatning av selskapene, er det viktig å gjøre vurderinger av hva som er markedsmessig prising. 

 

Finansiering

Et annet forhold vi ofte ser i konsernstrukturer er garantistillelser. Eiendomsselskapet pantsetter sin eiendom til fordel for morselskapets kreditorer, for å sikre morselskapets gjeld. Her forventer vi å se inntekter fra garantiprovisjon hos eiendomsselskapet, men det gjør vi ikke alltid. 

Dersom eiendomsselskapet har lån fra morselskapet, vil vi også se på om renten er armlengdes. Det er ikke alltid at konsernets innlånsrente er markedsrente for eiendomsselskapet. Dette kan ha en betydelig lavere gjeldsgrad enn konsernet, og langsiktige leietakere med høy kredittrating, som tilsier at det skulle hatt en lavere rente. Det skal relativt store beløp til for at slike forhold skal innebære en materiell skatterisiko, men det kan likevel være hensiktsmessig å ha avtalt hvem som skal bære risikoen for slike forhold av kjøper og selger. 

På finansieringssiden er nok rentebegrensningsreglene viktigere å ha med seg. Kort fortalt innebærer rentebegrensningsreglene at selskaper som er omfattet kun får fradrag for netto rentekostnader innenfor en ramme på 25 prosent av skattemessig EBITDA. 

Nå som rentene har steget betraktelig, antas det at flere og flere eiendomsselskaper vil inngå i konsern der de norske selskapene har netto rentekostnader som overstiger 25 millioner kroner. Disse selskapene og konsernene vil da omfattes av rentebegrensningsreglene. 

For konsern med netto rentekostnader over 25 millioner kan unntaksregler påberopes dersom egenkapitalgraden i den norske delen av konsernet, eller i et enkeltselskap, ikke er lavere enn to prosent lavere enn det globale konsernets konsoliderte egenkapitalgrad. Dette vil alltid være tilfelle der konsernet er helnorsk. 

Dersom målselskapet er en del av et internasjonalt konsern vil det anses som en del av det nye konsernet det blir en del av ved vurdering av terskelbeløp. Men når det gjelder egenkapitalunntaket anses det som en del av det konsernet det var konsolidert inn i inntektsåret før. Dette innebærer at man trenger at dette konsernet benytter unntaksregelen, og utarbeider nødvendig dokumentasjon for dette, dersom man skal kunne la målselskapet benytte seg av unntaksregelen i oppkjøpsåret. Dette bør man kreve gjennom SPA for å sikre seg selgers bistand. Vi har dessverre erfart at ikke alle selgere er like villige til å bistå med dette der det ikke er avtalt på forhånd, med det som konsekvens at selskapet ikke får fullt ut fradrag for sine rentekostnader i oppkjøpsåret. 

 

Råd til håndtering av risikoene

• Dersom vi avdekker risiko for større funn i en due diligence danner dette grunnlaget for en diskusjon med selger om hvordan risikoen skal håndteres. Dette medfører at man får røyket ut uenigheter og at man kan bli enige om hvordan risikoer skal håndteres – enten gjennom skadesløserklæringer, garantier eller gjennom prisingen av målselskapet. 
• Alle slike enigheter bør fremkomme direkte i SPA. Dette gjelder spesielt hvordan identifiserte risikoer og eksponeringer skal håndteres. Dersom man ikke blir enige, kan man velge å ikke kjøpe eller selge målselskapet. 
• Dersom selger aksepterer risiko, men på vilkår om at forholdet ikke skal løftes frem for skattemyndighetene, anbefaler vi at man sier nei takk. Vår anbefaling er alltid at alle forhold som krever avklaring fra skattemyndighetene adresseres snarlig slik at forholdet kan lukkes mens faktum fremdeles er kjent – og bevis og dokumentasjon tilgjengelig. Dersom en slik sak dukker opp fire fem år senere blir det mer utfordrende å håndtere saken for kjøper, og det er større sannsynlighet for at selger ikke heller vil kunne bistå på en god måte. Selv om selger dekker merkostnadene, så betyr ikke det at økt arbeidsbelastning på ansatte hos kjøper vil kunne dekkes inn. 
• Rentebegrensningsreglene er teknisk kompliserte, og det anbefales derfor alltid at dette inngår i scopet i en skattemessig due diligence-gjennomgang, og at det reguleres i SPA hvilket ansvar selger vil ha for å sikre dokumentasjon for eventuelt å kunne benytte unntaksreglene. Dersom det ikke lar seg gjøre, bør begrenset rentefradrag i oppkjøpsåret hensyntas ved prisingen av selskapet. Selv om begrensede renter kan fremføres i inntil 10 år er det viktig å ha med seg at de kun kan utnyttes dersom selskapet har rom for det, innenfor rammen av 25 prosent av skattemessig EBITDA.

 

Ønsker du faglig påfyll om temaet?

Sammen med Senter for Eiendomsfag har BDOs bransjeeksperter utviklet fire selvstendige undervisningsmoduler som er relevant for deg som skal navigere som økonomiansvarlig i eiendomsbransjen.

Den første modulen holdes 22. til 23. april og omhandler muligheter og fallgruver ved kjøp og salg av eiendom.

Les mer og meld deg på her.

Mer informasjon om våre tjenester innen skatt finner du her og for eiendomsbransjen her.