Utleie av fast eiendom er skattepliktig for utleier, og leiekostnader er fradragsberettiget for leietaker når lokalene brukes i virksomhet. Det er betalingen som er avtalt mellom utleier og leietaker som danner grunnlag for skatteplikt og fradragsrett. I denne bloggen gir BDO deg innsikt i skattereglene på området.
Faktisk betalt leie til grunn for beregningen
I tilfeller der utleier og leietaker blir enige om redusert leie, vil det være faktisk betalt leie for perioden avtalen gjelder som er skattepliktig for utleier og fradragsberettiget for leietaker. Dette forutsetter at partene ikke har avtalt at redusert leie skal dekkes inn gjennom andre kostnader, som f.eks. leietakertilpasninger. Utleiers dekning av leietakertilpasninger som utleier ikke blir eier av etter endt leieperiode, vil danne grunnlag for spørsmål om hva den reelle leieinntekten faktisk er.
Oppstår det situasjoner som medfører at partene blir enige om redusert leie for en periode eller det gis leiefritak for en gitt periode, er det viktig at avtalen er klar på hvilken periode leierabatten/-fritaket gjelder for. Dersom det er snakk om utsatt betaling av leie, vil dette for eksempel ikke medføre en redusert leie for leietaker, eller en redusert inntekt for utleier.
Avtalen gjelder fra lokalene overtas
For skatteformål skal leieinntekter tas til inntekt i det året det oppstår en ubetinget rett til husleie. I leieforhold oppstår utleiers rett til husleie normalt etter hvert som lokalene stilles til disposisjon for leietaker løpende. Det er uten betydning når betalingen faktisk skjer. Hvis leietaker betaler leien på forskudd vil det ikke bety at utleier må inntektsføre eller at leietaker kan fradragsføre betalingen. Tilsvarende vil de ikke kunne utsette inntektsføring eller fradragsrett der betalingen først skjer på etterskudd.
Et eksempel til illustrasjon:
Utleier og leietaker blir enige om en treårig leieavtale, der leietaker skal betale kr 1 000 000 for år 1, kr 1 500 000 for år 2, og kr 2 000 000 for år 3.
Skattemessig er det den faktisk avtalte leieinntekten utleier skal inntektsføre årlig, og leietaker vil kunne fradragsføre den avtalte leien. Når leien faktisk betales, har ikke betydning for når leien er skattepliktig eller fradragsberettiget. Selv om partene avtaler av leietaker skal forskuddsbetale hele leiebeløpet på til sammen kr. 4 500 000 i år 1, skal utleier like fullt inntektsføre leieinntekten med de beløpene som angitt ovenfor for hvert år. Leieforholdet innebærer en ytelse mot ytelse, og i et slikt tilfelle stiller utleier lokalene til disposisjon for leietaker, og kravet på husleie oppstår etter hvert som lokalene er stilt til disposisjon, løpende.
Det samme gjelder dersom partene blir enige om at hele leien skal betales etterskuddsvis. I disse tilfellene vil utleier kunne måtte oppgi skattepliktig inntekt flere år før pengene faktisk kommer inn på konto.
Dette skiller seg fra den merverdiavgiftsrettslige og regnskapsmessige behandlingen.
Forskudd og etterskudd vil ha følger
Forskuddsbetaling og etterskuddsbetaling av leiekostnader vil medføre en likviditetsulempe i forskjellige retninger. Ved forskuddsbetaling vil leietaker betale hele beløpet i forkant, men kun få fradrag i år 1 for den delen av leien som gjelder år 1, her kr. 1 000 000. Samtidig vil leietaker i år 2 og 3 få fradrag for den leien som gjelder disse årene selv om den faktisk ble betalt i år 1. Ved etterskuddsbetalinger vil som nevnt utleier få skattepliktig inntekt uten faktisk å fått noen penger inn på konto. Det vil derfor ofte være lite hensiktsmessig å avtale forskuddsbetaling /etterskuddsbetaling av husleie.
Det kan imidlertid tenkes situasjoner der dette er ønskelig av andre grunner, eksempelvis usikker betalingsevne frem i tid, eller lignende. Partene bør derfor tenke gjennom konsekvensene ved å velge en slik løsning.