Skattedirektoratet har fastsatt kalkulasjonsfaktoren for 2024, som brukes til å beregne formuesverdien på næringseiendom. Her er det du trenger å vite.
Hva er kalkulasjonsfaktoren for 2024?
- Oslo, Bergen, Trondheim og Stavanger: 0,086
- Resten av landet: 0,096
Hvordan beregnes formuesverdien?
Formuesverdien for næringseiendom beregnes slik:
|
Gjennomsnittlig faktisk leieinntekt siste tre år * 0,9 __________________________________________________ Kalkulasjonsfaktor |
Formuesverdien fastsettes basert på leieinntektene fra eiendommen.
Det skilles mellom utleid og ikke-utleid næringseiendom.
Utleid næringseiendom
Utleid eiendom hele året:
- Det er de faktiske, totale leieinntektene i inntektsåret som legges til grunn for beregningen.
Felleskostnader:
- Dersom felleskostnader er skilt ut og ikke innbakt i husleien, vil ikke felleskostnader medregnes i de faktiske leieinntektene.
- Hvis felleskostnadene er innbakt i husleien, vil de inngå i beregningen av de faktiske leieinntektene.
Utleid eiendom deler av året:
- Hvis eiendommen kun har vært utleid i deler av året, må leieinntekten omregnes til helårsinntekt.
- Dette gjøres ved å dividere faktisk leieinntekt på antall måneder eiendommen har vært leid ut, og deretter multiplisere med 12.
- Utleie i deler av en måned avrundes opp til nærmeste hele måned.
Sesongbasert utleie:
- Hvis eiendommen kun kan leies ut i deler av året, brukes den faktiske brutto utleieinntekten som grunnlag.
Inntektsbortfall:
- Hvis eiendommen står tom hele året, brukes siste innrapporterte utleieverdi – så lenge eieren ikke selv bruker eiendommen ved årets slutt.
- Hvis deler av eiendommen er utleid, men i et omfang som gjør at den fortsatt regnes som utleid næringseiendom (mer enn 50 prosent), må leieinntekten omregnes til en helårsstørrelse.
- Dette gjøres ved å dividere inntektsårets leieinntekt på utleid areal og deretter multiplisere med eiendommens totale areal.
- Fellesområder medregnes som utleid dersom tilgang til disse er inkludert i leieavtalen.
Kjøp av utleid næringseiendom:
- Hvis du kjøper en utleid næringseiendom i løpet av året, skal verdsettingen i ervervsåret baseres på dine leieinntekter på eiendommen etter du overtok.
- Månedsleien hos ny eier må da omregnes til årsleie på samme måte som beskrevet over.
Ikke-utleid næringseiendom
- Dersom eiendommen ikke leies ut, eller mer enn 50 prosent av eiendommen står tom, må leieinntekten beregnes ut fra kvadratmeterpriser fastsatt av SSB.
- Beregningen gjøres ved å multiplisere antall kvadratmeter med kvadratmeterleie, som varierer etter arealtype, eiendomstype og beliggenhet.
- Du kan finne den beregnede kvadratmeterleien ved å bruke Skatteetatens næringskalkulator.
Fradrag og kalkulasjonsfaktor
- Du får et standardfradrag på 10 prosent for eierkostnader.
- Formuesverdien beregnes ved å dele beregnet utleieverdi på kalkulasjonsfaktoren.
Eksempel: Hvor mye påvirkes formuesverdien?
La oss si du eier en næringseiendom i Asker med en årlig leieinntekt på 10 millioner kroner.
- Formuesverdi 2024: 10 000 000 / 0,096 = 93 750 000 kroner
- Formuesverdi 2023: 10 000 000 / 0,095 = 94 740 000 kroner
Med andre ord: Endringen i kalkulasjonsfaktoren gir en reduksjon i formuesverdien på omtrent 1 million kroner.
Husk! De fleste leiekontrakter er KPI-regulert, så formuesverdien kan fortsatt øke dersom leien justeres for prisvekst.
Sikkerhetsventil: Når kan formuesverdien settes ned?
Dersom beregnet utleieverdi overstiger eiendommens dokumenterte omsetningsverdi, kan du kreve at formuesverdien settes ned.
For å gjøre dette trenger du en uavhengig verdivurdering med følgende krav:
- Dokumentasjonen må være utarbeidet tidligst 1. januar 2024 og ferdigstilt før levering av skattemeldingen.
- Den må være laget av en uavhengig ekspert, som for eksempel en takstmann eller næringsmegler.
- Den må inneholde en grundig begrunnelse for verdifastsettelsen og hvilke forutsetninger som er lagt til grunn.