Eierskapet til tiltakene avgjør den skattemessige behandlingen. Utleier og leietaker bør derfor ha et bevisst forhold, allerede før inngåelse av leiekontrakt, til hvem som skal eie ulike tilpasninger i tilknytning til leieforholdet.
Ved leietakertilpasninger, som oppgradering eller endring av en eiendom, er eierskapet til tilpasningene avgjørende for den skattemessige behandlingen.
Det er vanlig at leietaker ønsker at det foretas mer eller mindre omfattende tilpasninger av leieobjektet før leietaker overtar. Dersom et tidligere butikklokale skal leies ut til en café eller restaurant, vil det kunne kreve større endringer i fastmonterte deler av bygget, som at det stilles krav om et spesifikt kjøkken eller universell utforming av toaletter. Eller om et kontorfellesskap med cellekontor skal gjøres om til kontorlandskap, vil det medføre endringer på leieobjektet ved at vegger skal rives og settes opp andre steder i lokalet.
Tenk over mulige tilpasninger ved inngåelse av leieavtalen
Dersom det er snakk om å gjøre endringer i fastmonterte deler i bygget av varig verdi, utover den avtalte leieperioden, bør kostnaden dekkes av utleier. Det kan dreie seg om vinduer, dører, bad og kjøkken, som medfører utfordringer å tilbakestille ved fraflytting og er lite hensiktsmessig for noen av partene. Det er i tillegg svært lite bærekraftig.
Dersom leietakeren har behov for en spesiell type dør eller vinduer, er det praktisk at partene blir enige om at utleier dekker kostnaden mot å kreve høyere leie. Da vil det ikke bli spørsmål om fordelsbeskatning eller prising av tiltaket ved leieperiodens slutt.
Tiltak av mer midlertidig karakter, som enklere vil kunne tilbakestilles ved fraflytting, er det mer praktisk at leietaker er eier av.
Hva bestemmer eierskapet?
Eierskapet bestemmes ut fra en konkret vurdering av bl.a.
- hvem er ansvarlig for investeringen,
- hvem skal drifte, vedlikeholde og gjøre utskiftninger av tiltakene
- hvem skal forsikre tiltakene
- hvem har råderett over tiltakene etter leieperiodens utløp (ofte det mest avgjørende)
Den som eier tiltakene, er den som kan aktivere vedlikeholdskostnadene og har rett til avskrivninger om det er snakk om påkostninger. Dette skillet ser vi nærmere på nedenfor.
Leietaker er eier ved plikt til å tilbakestille
Utgangspunktet i meglerstandarden er at leietaker er eier av tiltakene når denne dekker kostnadene ved tiltakene og det er avtalt at leietaker plikter å tilbakestille ved fraflytting.
Her vil utleier hverken bli fordels- eller formuesbeskattet for tilpasningen, mens leietakeren kan fradragsføre kostnaden over leieperioden. Dette forutsetter at leietaker tilbakestiller tiltakene.
Dersom kostnaden er å anse som en påkostning og ikke vedlikehold, vil kostnaden kunne aktiveres og avskrives lineært over leieperioden.
Dersom leietakeren gjennomfører leietakertilpasninger, dekker kostnaden og tilbakestiller ved fraflytting, vil leietaker anses som eier, og det oppstår ingen særskilte skattemessige spørsmål for utleier.
Når utleier er eier av tiltakene under leieforholdet
Dersom utleier inngår entreprisekontrakter, betaler for og skal eie leietakertilpasningene, vil utleier være eier av tiltakene.
Den økte leien som utleier kan kreve inn fra leietaker for å finansiere tilpasningene, vil være skattepliktige leieinntekter for utleier og danner grunnlag for formuesverdsettelsen av eiendommen.
For utleier og leietaker vil det være de faktisk betalte kostnadene som danner grunnlag for skattepliktig inntekt/formuesberegning, og for fradragsberettigede kostnader for leietaker.
Utleier er eier ved opphør av leieforholdet
Dersom utleier og leietaker blir enige om at tiltakene skal bli værende ved opphør av leieforholdet, vil utleier bli ansett som eier ved utløp av leieperioden. Da oppstår det spørsmål om skatteplikt for utleier dersom leietaker har dekket kostnaden ved tiltakene og det ikke ytes vederlag.
Skattepliktvurderingen vil bero på om utleier har mottatt en fordel.
Størrelsen på en eventuell fordel for utleier vurderes konkret i det enkelte tilfellet, og trenger ikke tilsvare leietakers kostnad.
Ved vurdering av fordelens størrelse, skal det ses på leieperiodens utløp og om tilpasningen kan gi utleier merverdier i fremtidige leieforhold.
Fordelen vil som regel være gunstig å periodisere over hele leieperioden, slik at fordelen anses som en merleie.
Utleier må aktivere fordelen, som avskrives over saldoskjema, forutsatt av at det er snakk om en påkostning og ikke vedlikehold.
Vedlikehold eller påkostning?
En sentral problemstilling med leietakertilpasninger er om tiltakene er å anse som vedlikehold – som gir direkte fradragsrett eller en påkostning – som må aktiveres og avskrives.
Leietakertilpasninger vil ofte helt eller delvis være aktiveringspliktige som påkostninger, fordi det dreier seg om endring eller påkostning av lokaler. Men det kan også være snakk om tiltak som er nødvendige, som medfører at man er over i en vurdering av om deler av kostnaden vil kunne anses som «tenkt vedlikehold» som likevel er fradragsberettiget.
Vedlikehold
Vedlikehold er arbeid som utføres for å bringe eiendommen tilbake i den stand den tidligere var som ny. Modernisering kan også i en viss utstrekning anses som vedlikehold. Det er et vilkår for fradrag at det foreligger et visst behov for vedlikeholdet.
Kostnader til vedlikehold er som hovedregel fradragsberettiget dersom vedlikeholdet er utført på eiendom som eies av skattyteren og som brukes i inntektserverv.
Kostnader til vedlikehold av eiendom som leies, er normalt fradragsberettiget for leietaker dersom leien er det.
Dersom man krever fradrag for vedlikeholdskostnader ved leietakertilpasninger, bør man sørge for å ha god dokumentasjon for at kostnadene faktisk knytter seg til vedlikehold.
Påkostninger
Påkostning omfatter arbeid som gjør eiendommen i bedre stand eller til en annen stand enn den tidligere har vært i, f.eks. tilbygg, moderniseringer eller rene endringer eksempelvis knyttet til forskriftskrav.
Kostnader til arbeid som ikke er vedlikehold kan ikke fradragsføres direkte. Slike kostnader anses som påkostninger, og skal aktiveres og avskrives. Dette gjelder selv om arbeidet ikke fører til en verdiøkning på eiendommen.
Vær bevisst!
Om det er utleier eller leietaker som anses som eier av tiltaket bestemmer altså hvem av dem som skal aktivere og avskrive kostnader for tilpasningen.
Ved inngåelse av leiekontrakt bør du, både som leietaker og utleier, se på hvilke tiltak som er ønskelig å gjennomføre, og samtidig være klar over hvilke skattemessige konsekvenser det vil gi.
Les mer om hvordan vi kan bistå deg i eiendomsbransjen her.