Blogg: Leilighetshoteller – avgiftspliktig eller unntatt fra avgift?

Leilighetshoteller kjennetegnes ved utleie av fullt møblerte leiligheter for korttidsleie, men også utleie opptil for eksempel et år. Leilighetene har gjerne fullt utstyrt kjøkken, vaskemaskin, internett mv. og tilbyr i ulik utstrekning servicetjenester inkludert i leieprisen. 

Både hotellignende utleie og utleie av ferieleiligheter er avgiftspliktig med redusert sats på 12 %. Det betyr at særlig ved nyoppføring eller større rehabiliteringer, vil det lønne seg for leilighetshotellet å være omfattet av avgiftsplikten og dermed komme i fradragsposisjon. Det er disse situasjonene vi i BDO Advokater erfarer at Skatteetaten har mest fokus på. I bedriftsmarkedet vil leietakerne gjerne ha fradragsrett for avgiften på leien, slik at det uansett lønner seg for leilighetshotellene å være avgiftspliktige. I privatmarkedet er situasjonen annerledes, der blir avgiften en endelig kostnad for leietaker og leilighetshotellene får et konkurransefortrinn fremfor mer tradisjonelle hoteller når det ikke oppkreves mva på leien.   

 

Avgiftsplikt på romutleie i hoteller og lignende virksomhet

Tidligere var romutleie i hoteller unntatt fra merverdiavgift, mens de øvrige tjenestene som ble levert fra hotellene i stor grad var avgiftspliktige, men med ulike satser. For å forenkle avgiftsbehandlingen for hotellnæringen ble det innført avgiftsplikt også på romutleie i hoteller og lignende virksomhet.   

Det er med andre ord ikke alle overnattingstjenester som er avgiftspliktige, men de som ligner på – og konkurrer med - hoteller. Leilighetshotellene som opererer i det samme markedet som de tradisjonelle hotellene er omfattet av avgiftsplikten. I denne sammenheng blir det relevant å se på hva konseptet har mest til felles med – bolig eller hotell.  

 

Boligutleie uten avgift eller hotellignende utleie med avgift?

Ved utleie av rom i hotell og lignende virksomhet vil det normalt være et servicetilbud ut over selve overnattingen. Det inngår for eksempel frokost, bytte av sengetøy og håndklær, eller muligheten for romservice, betjent resepsjon osv. Det kreves ikke et utstrakt servicetilbud før det drives hotellignende virksomhet.  

Avgiftsunntatt utleie til boligformål vil derimot kjennetegnes av en større grad av selvhushold. Dersom beboer også har sin registrerte bostedsadresse på adressen, vil dette trekke i retning av unntatt utleie. I samme retning trekker det hvis en eller flere av følgende forhold er en del av konseptet: krav om leieavtale, minste leietid, depositum, forskuddsbetaling og betaling av vask ved utflytting.  

Eiendommens beliggenhet er også trukket frem i Skatteetatens vurderinger. Dersom beliggenheten tilsier at utleievirksomheten er i direkte konkurranse med ordinære hoteller og annen avgiftspliktig utleie vil dette trekke i retning av at utleievirksomheten omfattes av avgiftsplikten.

Andre momenter som er av betydning i vurderingen er hvordan utleievirksomheten markedsføres, hvordan betaling av leie er strukturert og lengden på oppholdet. En høy leiepris vil også kunne trekke i retning av at det drives hotellignende virksomhet.  

I en eldre uttalelse trekker Skattedirektoratet frem noen momenter for vurderingen av hvor grensen går mellom avgiftspliktig hotellignende utleie og avgiftsunntatt boligutleie:  

• Lengden på leieforholdet (ikke avgjørende)  

• Om det er lagt til rette for selvhushold, peker mot boligutleie, men ikke avgjørende  

• Hva inngår i leieprisen: bytte av sengetøy/håndklær, vasking og rydding, romservice, minibar, resepsjon og eventuelt hva denne har å tilby av tjenester  

• Markedsføringen av utleievirksomheten, hvilket segment henvender man seg til  

• Hvordan skjer betalingen  

• Bostedsadresse  

• Tildeling av rom/bolig etter søknad  

Listen er ikke uttømmende, og det må gjøres en samlet helhetsvurdering av det aktuelle konseptet. 

 

Utleie av ferieleiligheter, airbnb mv

Ferieleiligheter som leies ut for eksempel gjennom airbnb vil kunne konkurrere i det samme markedet som tradisjonelle hoteller og leilighetshoteller.

Utleie av ferieleiligheter er avgiftspliktig etter en egen bestemmelse i loven og trenger derfor ikke være hotellignende for at utleien skal være omfattet av avgiftsplikten. Den viktigste faktoren for å definere fritidseiendommer, og herunder avgrense mot boligformål, er den faktiske bruken av leiligheten. Det må tas utgangspunkt i hvilken type aktivitet eiendommen er innrettet for og hvilket formål leieforholdet gir uttrykk for. For utleie av ferieleiligheter er det BDO Advokaters erfaring at det i regelen ikke er grensen mot boligutleie som skaper utfordringer, men om utleien drives i næring. 

Om dette står det i skatteetatens egen avgiftshåndbok:

«[…] virksomheten må være av en viss varighet og ha et visst omfang, at det konkrete opplegget for inntjening objektivt sett må være egnet til å gi overskudd og at virksomheten må drives for eiers egen regning og risiko. Videre vil det være relevant å legge vekt på antall utleieenheter eller størrelsen på utleiearealet, samt antall leietakere, størrelsen på leievederlaget og hvilke forpliktelser utleier påtar seg overfor leietaker.»

Ofte er det spørsmålet om «objektivt egnet til å gi overskudd» som er diskusjonstemaet for hvorvidt utleien drives i næring. 

Og bare så det er nevnt, også leilighetshoteller som vurderes som hotellignende må drives i næring for å bli avgiftspliktige. Det vil normalt være tilfelle, selv om Høyesterett nettopp har avgjort at Petter Olsen sin hotelleiendom på Ramme Gård ikke var næring. Mer om Ramme Gård kan dere lese her.   

Vi i BDO har lang erfaring med å rådgi våre kunder innen merverdiavgiftsregelverket. Ta gjerne kontakt med oss i BDO Advokater eller ditt lokale BDO-kontor for bistand.