Ulike former for internhusleie er innført i mange kommuner. Hensikten er å sikre finansiering av verdibevarende vedlikehold og utvikling, samt å forbedre arealeffektiviteten. I praksis ser vi imidlertid at disse effektene ofte blir ødelagt allerede ved innføringen, eller er redusert over tid, som følge av mange år med kortsiktige budsjettkrav. Resultatet blir da en papirtiger – ser effektiv ut, men har i realiteten liten effekt.
Organisering av eiendomstjenesten har betydning for effekt av internhusleie
Kommunens eiendommer er en viktig forutsetning for levering av tjenester, men eiendomsporteføljen er også kommunens største kilde til realkapital. God kommunal eiendomsforvaltning handler altså ikke bare om å levere bygg som er godt innrettet for å levere primærtjenester, men også om å forvalte kommunens formue på best mulig måte. En hensiktsmessig innrettet internhusleieordning er et nyttig virkemiddel for å oppnå dette. Blant annet vil husleien kunne hjelpe kommunen med å oppnå arealeffektivitet, synliggjøre kommunens reelle kostnader forbundet med eiendom, samt gjøre det enklere å drive langsiktig planlegging av forvaltning, drift, vedlikehold og utvikling. I tillegg kan husleieordningen være med på å tydeliggjøre rolleforståelsen innad i kommunen, hvor det ellers kan være vanskelig å få til tydelige skiller mellom eier, forvalter og bruker av eiendommene.
Kommuner og fylkeskommuner med egne eiendomsforetak, med tydelige organisatoriske skiller mellom den som forvalter og den som bruker byggene, oppnår oftere en internhusleieordning som er i tråd med intensjonene. Der hvor eiendomsvirksomheten er organisert i interne avdelinger, ser vi imidlertid ofte at husleien kun blir en regnskapsmessig øvelse uten noen reell effekt.
Dette oppstår gjerne som et resultat av to ulike årsaker. Det første og mest vanlige er at kommunen innfører internhusleie, men at denne allerede ved innføringen inneholder en rekke kompromisser og modifikasjoner som gjør at ett eller flere viktige elementer av husleieordningen bortfaller – og gir dermed ikke lenger den tiltenkte effekten. En annen årsak er gjerne at internhusleieordningen, som følge av kortsiktige budsjettkrav, nye politiske majoriteter eller trendrelaterte endringer, over tid blir endret slik at kun deler av den opprinnelige internhusleieordningen gjenstår.
Internhusleien kan fort ende med å kun bli en regnskapsmessig øvelse
Ofte ser vi at kommunene står igjen med internhusleieordninger hvor ett eller flere av følgende kjennetegn er gjeldende:
- Det mangler tydelige avtaler som avklarer ansvarsfordelingen mellom eier, forvalter og bruker, samt hvilket nivå det skal være på tjenestene som leveres.
- Ett eller flere viktige kostnadselementer mangler i den fastsatte husleien, f.eks. kapitalkostnader/avskrivninger, avsetninger til verdibevarende vedlikehold eller aktiviteter forbundet med utvikling av eiendomsmassen.
- Forvalter og bruker får ikke beholde noe av eventuelle overskudd som følge av lavere forbruk eller effektivisering.
- Husleie belastes ikke den resultatenheten som er faktisk bruker, men gjennomføres som en regnskapsøvelse på et høyere nivå i organisasjonen.
Resultatet av slike mangler er altså at internhusleien i mange tilfeller kun blir en regnskapsmessig øvelse hvor midler flyttes mellom avdelinger på papiret, mens kommunens leietakere ikke har et reelt forhold til husleien, hva den inneholder og heller ikke kjenner seg igjen i rollen som «leietakere». Vi får med andre ord en husleieordning hvor kostnader forbundet med eiendomsdrift belastes kommunens ulike avdelinger uten at det er noen nærmere bevissthet rundt dette. Slike ordninger gir verken arealeffektivisering eller reell kostnadsdekning.
Internhusleie, leiesatser og konsernbidrag som ikke henger sammen
Et annet eksempel på hvordan kortsiktige budsjettkrav hindrer at en internhusleiemodell oppnår sin opprinnelige hensikt, kan være når kommunestyret «krever» konsernbidrag fra kommunale eiendomsforetak. Slike foretak har sjelden særlig andre driftsinntekter enn husleieinntektene fra brukerne (kommunens ulike etater/virksomheter). I praksis ser vi da at kommunestyret først bevilger midler til internhusleie via eksempelvis skoleetaten, for deretter å kreve konsernbidrag i retur fra eiendomsforetaket. Det blir da bare nettoen som eiendomsforetaket har å drive FDVU for, og det er typisk vedlikehold og utvikling som er de store taperne når disse midlene skal brukes.
Et springende punkt ved fastsetting av husleie er hvilke satser som skal gjelde for FDVU. Noen baserer seg på kostnadsdekkende leie, andre på «gjengs priser» og ytterligere andre på egne, «akseptable» priser. Internhusleien skal jo på utleiers hånd sikre nødvendige midler til de kostnader denne skal dekke. Jo mindre reelt nivå denne har, jo større vil sannsynligvis etterslepet og forfallet bli. Det kan derfor være relevant å se hen til objektive kriteriedata når leieprisen skal fastsettes. Slike data finnes også for forskjellige formålsbygg.
Nå er anledningen for å revurdere – eller revidere - internhusleien
Skal internhusleieordninger ha mulighet for å lykkes, må det skje en reell overføring fra leietakernes driftsrammer (på ansvarsnivå) til utleier, ikke bare et teknisk trekk som kun synes i regnskapet på overordnet nivå. Det må også etableres gode avtaler med bakgrunn i reelle forhandlinger. Videre må det stilles kvalitetskrav som følges opp, der avvik medfører konsekvenser. Dette er absolutt lettest å få til dersom eiendomsforvaltningen er organisert som en reell bestiller-utfører modell.
Vi mener mange kommuner kan ha godt av å børste støv av gamle internhusleieordninger. Spesielt vil mange kommuner og fylkeskommuner ha godt av å se nærmere på hvilke insentiver som ligger i deres nåværende husleieordninger, og hvorvidt disse, slik de er praktisert i dag, oppfordrer til den adferden man ønsket ved innføringstidspunktet.
En gjennomgang og revidering av eksisterende internhusleieordning vil ofte bidra til å tydeliggjøre rolleforståelse, forenkle arbeid med eiendoms- og eierstrategi samt skape bevissthet knyttet til kostnadene forbundet med å eie bygninger. En velfungerende internhusleieordning vil sikre at det avsettes tilstrekkelig med midler til verdibevarende vedlikehold, og vil kunne spare kommunen for verditap og følgeskader.
De folkevalgte står selvfølgelig fritt til å fastsette modell for internhusleie. Riktig brukt vil internhusleie gi de riktige insitamentene og kan være et viktig virkemiddel for å oppnå en ønsket politikk. Ikke la økonomene i kommunen bestemme om det skal innføres internhusleie eller ikke. Denne beslutningen hører hjemme hos kommunedirektør og/eller på politisk nivå. Det bør være åpenhet og bevissthet om modellen, også i de tilfellene hvor denne, over tid, vil medføre store verditap. Politikere bør etterspørre resultater og oppfølging av modellen, herunder status og prioriteringer knyttet til vedlikehold.