Opparbeidelse av offentlig infrastruktur som vei, sykkelsti og vann- og avløpsanlegg er i utgangspunktet en kommunal oppgave, men når en privat utbygger ønsker å utvikle et tomteområde, kan kommunen stille betingelser for utbyggingen. Et vanlig eksempel er at kommunen krever at utbyggeren opparbeider vei og VA-anlegg før utbyggingen kan starte.
Etter ferdigstillelse skal infrastrukturen overdras vederlagsfritt til kommunen for videre eie, drift og vedlikehold. Å måtte bekoste infrastrukturen kan utgjøre en betydelig kostnad for utbygger, hvor mva utgjør ett av kostnadselementene.
Hvordan unngå at mva blir en endelig kostnad?
Dersom kommunen er byggherre for offentlig infrastruktur som vei og VA-anlegg, har kommunen krav på momskompensasjon/fradrag for inngående mva, slik at mva ikke blir en kostnad i prosjektet.
Situasjonen er i utgangspunktet motsatt når en privat utbygger er byggherre for infrastrukturen som skal overdras til kommunen.
Oppføring av boliger for salg
En eiendomsutvikler som bygger boliger for salg vil ikke ha fradragsrett for inngående mva på anskaffelser til prosjektet, herunder opparbeidelse av vei og VA-anlegg. Dette fordi salg av boliger er unntatt fra avgiftsplikt.
Siden kommunen skal bli eier av infrastrukturen og bruke denne i momskompensasjonsberettiget/avgiftspliktig virksomhet, vil kommunen kunne overta justeringsretten.
Overtakelse av justeringsretten innebærer kort fortalt at kommunen overtar adgangen til å kreve momskompensasjon/fradrag for den inngående mva som utbygger ikke har kunnet fradragsføre. Kommunen kan kreve kompensasjon/fradrag med 1/10 av mva-beløpet per år. Ordningen setter kommunen i en svært gunstig situasjon. Ikke bare får kommunen infrastrukturen gratis fra utbygger - kommunen får også mva-beløpet tilbake fra staten.
Merverdiavgiftsloven gir ingen regler om tilbakebetaling av mva-beløpet kommunen mottar fra staten til utbygger. I og med at det er utbygger som har hatt kostnaden med opparbeidelsen av infrastrukturen, inkludert mva-kostnaden, aksepterer de fleste kommuner at deler av mva-beløpet som kommunen får refundert fra staten, tilbakebetales utbyggeren.
De fleste kommuner krever imidlertid et administrasjonsgebyr for å inngå en justeringsavtale. Hvor stort gebyret er, varierer fra kommune til kommune. Ofte er gebyret mellom 10 og 40 prosent av mva-beløpet, men det kan være både høyere og lavere. Oslo kommune beholdt tidligere hele mva-beløpet, men har endret praksis og beholder nå 30 prosent av mva-beløpet i administrasjonsgebyr.
Oppføring av næringsbygg
Dersom det bygges næringslokaler som skal brukes i avgiftspliktig virksomhet, kan det foreligge fradragsrett for inngående mva, også ved opparbeidelse av vei og VA-anlegg. Ved overdragelse av infrastrukturen til kommunen, oppstår det imidlertid en justeringsplikt. Det vil si en plikt til å tilbakebetale tidligere fradragsført inngående mva. Denne tilbakebetalingsplikten kan unngås dersom kommunen overtar justeringsplikten. I og med at kommunen bruker infrastrukturen i momskompensasjonsberettiget/avgiftspliktig virksomhet, vil kommunen normalt kunne overta justeringsplikten.
Også ved overføring av justeringsplikt krever enkelte kommuner et administrasjonsgebyr, men det er ikke fullt så vanlig all den tid en slik overføring krever begrenset oppfølging fra kommunens side.
Det må inngås avtaler
For å overføre justeringsrett- og/eller – plikt fra utbygger til kommunen, må det inngås en såkalt justeringsavtale. Merverdiavgiftsloven med tilhørende forskrift gir nærmere anvisning på hvilken informasjon slike avtaler skal inneholde. I tillegg anbefaler vi at utbygger går i dialog med kommunen tidlig i prosjektet for å avklare muligheten for å inngå denne typen avtaler.
Det er strenge frister som må overholdes for inngåelse av avtale om overdragelse av justeringsplikt. Når det gjelder overdragelse av justeringsrett, vil det være anledning til å inngå en justeringsavtale selv om infrastrukturen allerede er overført til kommunen. Også i slike tilfeller vil det altså være en mulighet for å redusere kostnaden i prosjektet.
Kort oppsummert er det mye å passe på, men også mange muligheter for å komme gunstig ut mva-messig når man opparbeider offentlig infrastruktur.
Les også:
Hvordan kan byggherrer håndtere risikobildet i bygg- og anleggsbransjen?
Viktig å vite om uttaksmerverdiavgift for eiendomsbransjen