En utbyggingsavtale er et sentralt virkemiddel for å sikre rimelig kostnadsfordeling mellom utbyggere og kommuner ved opparbeidelse av infrastruktur. Ved utbyggingsavtaler påtar utbyggere seg å opparbeide infrastrukturen eller å bidra til finansieringen, slik at de deretter kan få byggetillatelse fra kommunen.
For utbygger er det viktig å kjenne til grensene for hvor mye kommunen kan kreve i slike tilfeller. I tillegg er det også viktig å kjenne til hvordan momsen på slike kostnader enten kan unngås eller reduseres.
Hvor mye kan kommunen gi pålegg om?
Kommunen kan etter plan- og bygningsloven pålegge utbyggere å føre opp eller finansiere infrastruktur. Siden en utbyggingsavtale er en slags hybrid mellom en privatrettslig avtale og en offentlig myndighetsutøvelse, er det viktig å trekke en grense for hva som ikke kan kreves. Kommunen kan for eksempel ikke kreve at utbygger bekoster sosial infrastruktur (for eksempel barnehage eller sykehus), eller at fiskale hensyn alene begrunner et slikt pålegg.
Ifølge plan- og bygningsloven fremgår det videre at et tiltak må være:
- Nødvendig, og at det foreligger en ...
- ... saklig sammenheng mellom selve utbyggingen og tiltaket, pluss at ...
- ... tiltaket må stå i rimelig forhold til utbyggingens art og omfang
Vi kan finne eksempler på hva en utbygger må tåle i rettspraksis:
- Det kan legges vekt på hvilke sumvirkninger og belastninger som en utbygging medfører i området.
- Det må også ses hen til eksisterende bebyggelse ved vurderingen av om et tiltak er nødvendig.
- Kontantbidrag til kommuner for infrastruktur må kunne knyttes til helt konkrete tiltak i arealplanen.
Rent beløpsmessig, ble det i Høyesteretts avgjørelse i Entra-saken akseptert et kontantbidrag på NOK 27,3 millioner hvor totalkostnaden på infrastrukturtiltakene var satt til NOK 600 millioner, det vil si ca. 5 prosent av totalkostnaden. En utbygger må altså tåle en god del når det gjelder pålegg om å bekoste og opparbeide infrastruktur, dersom kommunen også bærer en stor del av kostnaden.
Hvilken betydning vil et kommunalt tilskudd få for utbyggers fradragsrett?
I enkelte tilfeller vil kommunen gi tilskudd til utbygger, fordi det som pålegges av infrastrukturtiltak går utover det kommunen lovlig kan gi pålegg om. I slike tilfeller kan det oppstå spørsmål om tilskuddet er betaling for salg av fast eiendom (infrastruktur), og om utbygger i slike tilfeller mister sin fradragsrett for moms.
Skatteetaten tapte nylig en sak mot en utbygger som drev avgiftspliktig virksomhet. Nemndas flertall la til grunn at utgangspunktet om at det ikke kan kreves fradrag for anskaffelser til omsetning av fast eiendom ikke gjelder uten unntak. Det avgjørende etter flertallets vurdering var at utbyggeren i denne konkrete saken manglet en egeninteresse i å oppfylle rekkefølgekravet, samt at utbygger måtte pådra seg kostnader som ikke på langt nær ble kompensert av det finansielle bidraget fra kommunen. Nemnda konkluderte i saken med at oppfyllelsen av rekkefølgekravet var en forutsetning for den avgiftspliktige virksomheten til utbygger og at vilkårene for fradragsrett var oppfylt.
Hva med fradrag for moms?
I de tilfeller utbygger må bekoste infrastruktur, oppstår spørsmålet om momsen kan fradragsføres. Dersom utbygger fører opp boliger for salg, vil det ikke foreligge fradragsrett. Spørsmålet blir da hva utbygger kan gjøre for å slippe å dekke momskostnaden.
Utbygger kan for det første høre med kommunen om det er aktuelt å benytte seg av anleggsbidragsmetoden. I så fall må kommunen anskaffe infrastrukturen selv, inngå avtale med entreprenøren og ta regningen på infrastrukturen direkte. Utbygger betaler på sin side kun et anleggsbidrag til kommunen, som undertiden kan oppkreves uten moms. Dersom dette er mulig, vil momsen ikke utgjøre en kostnad for utbygger.
Dersom anleggsbidragsmodellen ikke er aktuell, vil utbygger måtte benytte seg av justeringsreglene. Utbygger må i slike tilfeller utarbeide en oppjusteringsavtale som viser hvilken moms kommunen kan fradragsføre. Kommunen vil kunne fradragsføre 10 prosent årlig gjennom 10 år. De fleste kommuner vil imidlertid kreve et administrasjonsgebyr for å inngå en justeringsavtale slik at deler av momsen oftest blir en kostnad for utbygger.
Trenger du råd i prosessen med å gjennomgå din avgiftsposisjon? Ta kontakt med oss for en uforpliktende prat.
Følg med på våre seminarer.