Finansdepartementet sendte 5. mai 2022 ut høringsnotat knyttet til presiseringer av vilkåret «dokumentert omsetningsverdi» ved bruk av den så kalte «sikkerhetsventilen» ved formuesverdsettelse av næringseiendom i skatteloven § 4-10 syvende ledd.
Formuesverdsettelse av eiendeler skal som hovedregel settes til omsetningsverdien av eiendelen 1. januar i skattefastsettingsåret. For næringseiendom er imidlertid hovedregelen at disse skal settes til en «beregnet utleieverdi» etter FSFIN §§ 4-10-2 flg. Den beregnede utleieverdien kan i noen tilfeller bli høyere enn omsetningsverdien av eiendommen. Det er derfor mulig å kreve formuesverdien nedsatt til «dokumentert omsetningsverdi», jf. skatteloven § 4-10 syvende ledd.
Departementet foreslår i høringsnotatet å forskriftsfeste presiseringer knyttet til vilkåret dokumentert omsetningsverdi. Formålet er å gjøre dokumentasjonsvilkåret klart og forutsigbart, både for skattyterne og for skattemyndighetene.
Det er foreslått at forskriften trer i kraft straks, med virkning fra og med inntektsåret 2022. Frist for å sende inn høringssvar er satt til 5. august 2022.
Etter forslaget skal dokumentasjonen:
- tidligst være utarbeidet i det første inntektsåret den skal benyttes for,
- være ferdig utarbeidet senest på det tidspunktet det kreves nedsettelse, og kunne fremlegges umiddelbart for skattemyndighetene på forespørsel,
- være utarbeidet av noen med relevant erfaring, faglig kompetanse til å foreta verdivurdering av næringseiendom, herunder takstmann eller næringsmegler,
- være utarbeidet av en som er uavhengig av skattyter, og
- inneholde en redegjørelse for vurderingen av eiendommens omsetningsverdi og forutsetningene denne bygger på.
Som dokumentert omsetningsverdi regnes også eiendommens observerbare omsetningsverdi i inntektsåret det kreves nedsettelse, så fremt omsetningen er fritt salg mellom uavhengige parter.
Forslaget kommer som følge av at det i 2021 ble innført nye forenklede regler som gir skattyter rett til å få et forholdsmessig fradrag basert på det prosentmessige avviket mellom beregnet formuesverdi, og dokumentert omsetningsverdi de fem påfølgende årene.
Illustrert med et eksempel: Dersom den beregnede formuesverdien er kr 10 000 000 i år 1, og skattyter kan dokumentere at omsetningsverdien av eiendommen er kr 8 000 000, vil eiendommens formuesverdi år 1 nedsettes til kr 8 000 000. Det prosentmessige avviket er på 20 %. Dersom beregnet formuesverdi år 2 er kr 11 000 000, vil skattyter kunne få et fradrag i denne verdien med kr 2 200 000 (20 % av kr. 11 000 000), slik at formuesverdien for år 2 blir kr. 8 800 000.
Dersom den dokumenterte omsetningsverdien fremdeles er kr. 8 000 000 i år 2, må skattyter vurdere om det skal fremskaffes ny dokumentasjon for denne, eller om skattyter skal kreve fradrag i beregnet utleieverdi for det aktuelle inntektsåret basert på dokumentasjonen fra år 1. Dersom skattyter velger å benytte fradraget, vil skattyter kunne vente 6 år med å innhente ny dokumentasjon for omsetningsverdien.
Presisering av vilkåret «dokumentert omsetningsverdi» gir skattyterne mer forutsigbare regler å forholde seg til, men vil kunne medføre økte kostnader for skattytere som selv besitter relevant kompetanse til å foreta verdsettelser. Sett i lys av at sikkerhetsventilen tidligere var mer utfordrende å praktisere og vurdere for næringseiendom, mener vi alt i alt at forslagene underbygger et rettferdig regelverk.
Lenke til høringsnotatet finner du her.