Det har over lenger tid vært spekulert i at en ny regjering etter stortingsvalget til høsten vil gjeninnføre arveavgiften. Dette har aktualisert generasjonsskifte som tema. Vi har i en serie med blogger og webinarer tatt for oss ulike aspekter knyttet til generasjonsskifter. Her skal vi si noe om dokumentavgift ved arv og gaveoverføringer av fast eiendom.
Det er ikke bare overføring av bedrifter som det kan være aktuelt å sikre mot arveavgift. Vi ser at dette i stor utstrekning også gjelder hytter. Kanskje har den yngre garde tatt over hovedbruken av hytta samtidig som den eldre garde gjerne vil slippe ansvar for vedlikehold.
Dersom man i tillegg kan sikre at det ikke pådras arveavgift vil nå fremstå som et godt tidspunkt å overføre hytta.
Utgangspunkt: overføring av hjemmel utløser dokumentavgift
Tinglysning av eiendomsoverdragelser utløser dokumentavgift på 2,5% til staten. Grunnlaget er markedsverdien på tidspunktet for tinglysningen.
Det er gitt en rekke fritak fra dokumentavgift, blant annet for overføring ved fisjon og fusjon og andre skattefrie omorganiseringer. Et annet viktig fritak gjelder ved overføring av fast eiendom ved arv.
Ikke fritak for dokumentavgift ved gaver eller forskudd på arv
Når arvinger overtar eiendommer etter et dødsfall, er arvingene fritatt for dokumentavgift for sin arveandel etter loven. Hvis et søskenpar arver familiehytta, får de altså fritak for dokumentavgift for hver sin halvpart. Dersom en overtar hele hytta må det betales dokumentavgift for den halvparten som ikke arves «etter loven».
Dersom søskenparet fikk hytta som forskudd på arv eller gave, gjelder det ikke noe fritak fra dokumentavgift. Mange har ventet med å tinglyse slike overdragelser for å slippe dokumentavgiften, uten at man nødvendigvis har tatt konsekvensene av dette inn over seg.
Høsten 2020 ble det i et leserinnlegg i Finansavisen gitt uttrykk for at det var lurt å vente med å tinglyse gaveoverføringer av fast eiendom. Begrunnelsen var at man ville slippe dokumentavgift dersom tinglysningen skjer ved givers død. Vi hadde noen dager før dette innlegget sett nærmere på dette spørsmålet for en av våre klienter. Vår konklusjon var at fritaket fra dokumentavgift ikke gjelder der det bare er hjemmelen som overføres når giveren dør. Vi hadde også hatt dialog med sentrale personer i Kartverket i arbeidet med denne saken. Når vi mente at det rådet som var gitt i leserinnlegget var uriktig synes vi vi måtte gå ut med det. Vi skrev derfor et eget innlegg der vi presiserte at løsningen med å vente med tinglysning ikke uten videre var så gunstig da dokumentavgift ville påløpe ved tinglysning senere.
I etterkant av innlegget fikk vi flere henvendelser fra privatpersoner som hadde fått beskjed fra saksbehandlere i Kartverket at tinglysning ved givers død ikke ville utøse dokumentavgift selv om eiendommen ble gitt som forskudd på arv nå. For å sikre at vi ga riktige råd på dette området tok vi kontakt med Finansdepartementet og ba om en fortolkningsuttalelse derfra.
Forrige uke mottok vi uttalelsen og den bekrefter vår konklusjon fra i høst, nemlig at fritaket fra dokumentavgift ved arv ikke gjelder der eiendommen er overført som forskudd på arv og det kun er hjemmelen som overføres ved givers død.
Når bør eiendomsoverføringen tinglyses?
Dokumentavgiften skal som nevnt beregnes ut fra markedsverdien på tinglysningstidspunktet. Dette gjelder uavhengig av når eiendommen ble overført og uavhengig av hvem som eventuelt måtte ha tilført eiendommen verdi. Dersom man forutsetter at hytta vil stige i verdi vil det derfor lønne seg å tinglyse gaveoverføringen så raskt som mulig. Dette gjelder naturligvis også for eiendommer som har blitt overført tidligere.
Vi understreker at tinglysning ikke er et kriterium for at eiendommen skal anses overført. Med tanke på en mulig gjeninnføring av arveavgift er det tilstrekkelig at eiendommen er overført ved et gavebrev. Der eiendommen er overført tilbake i tid vil dette også komme frem av skattemeldingene. Her skal eier ha oppført eiendommen som sin formue. Der gaven ytes i inneværende år anbefaler vi tinglysning for å slippe diskusjoner om skjæringstidspunkt for en mulig gjeninnføring av arveavgiften.
Har du spørsmål, ta gjerne kontakt med oss i BDO Advokater om arv og generasjonsskifte eller ta kontakt med ditt lokale BDO-kontor.