Mange grunneiere har gjennom årene gjort mindre tiltak i strandsonen, uten å være klar over at det kreves tillatelse. Kommuner over hele landet har i de siste årene intensivert oppfølgingen av ulovlige tiltak i strandsonen – og i kjølvannet kommer pålegg om retting og i noen tilfeller tvangsmulkt og overtredelsesgebyr.
Her er sju ting du som grunneier bør vite:
1. Ikke alle tiltak er lov – selv om de virker små
I utgangspunktet er mindre byggetiltak unntatt fra søknadsplikt, men i strandsonen gjelder det strengere regler. Her gjelder et generelt byggeforbud i 100-metersbeltet fra sjø og vassdrag, og selv plattinger, levegger, boder, gjerder, brygger, badestiger og trapper kan være ulovlige dersom de er oppført uten søknad.
Flere kommuner har satt i gang såkalte strandsoneprosjekter, hvor de kartlegger tiltak med bruk av matrikkelinformasjon, flyfoto og befaring. I Moss kommune er over 400 eiendommer registrert med mulige ulovlige tiltak, og i Færder har kommunen fulgt opp en rekke eldre byggesaker etter avsløringer om ulovlige dispensasjoner og manglende dokumentasjon.
Dersom kommunen vurderer tiltaket som ulovlig oppført, kan du få pålegg om retting eller fjerning, tvangsmulkt og i alvorlige tilfeller også overtredelsesgebyr.
2. Eldre brygger kan være lovlig
Dersom du har en brygge som ble oppført før 1985, kan denne være lovlig selv om det ikke foreligger byggemelding i kommunens arkiv.
Høyesterett behandlet i 2024 spørsmålet (pdf) om en 76 kvadratmeter stor brygge var lovlig oppført på 1970-tallet, selv om det ikke var registrert byggemelding i kommunens arkiv.
Bygningsloven av 1965 hadde krav om byggemelding for enkelte større tiltak i strandsonen, som kaianlegg, bruer og idrettsanlegg, samt «andre varige konstruksjoner og anlegg». Kommunen hadde på denne bakgrunn gitt pålegg om riving av bryggen, fordi de mente at brygger var omfattet av denne ordlyden.
Høyesterett kom til at ordlyden «andre varige konstruksjoner og anlegg» måtte tolkes i lys av eksemplene som var nevnt i lovteksten. Dermed kan større brygger være omfattet av meldeplikten, men i utgangspunktet ikke brygger beregnet til privat bruk for den eiendommen den gir adkomst til.
Dette innebærer at dersom du har mottatt et pålegg om riving av en eldre brygge, kan det være grunnlag for å klage dersom den ble oppført før 1985.
3. God dokumentasjon kan hjelpe deg
Finn frem tegninger, tidligere tillatelser, byggemeldinger eller korrespondanse med kommunen. Dersom tiltaket er eldre, kan det også være relevant å finne frem gamle bilder eller annen historisk dokumentasjon. Uten tilstrekkelig dokumentasjon kan tiltaket bli ansett som nylig oppført og dermed ulovlig, noe som kan føre til pålegg om fjerning, tvangsmulkt eller andre sanksjoner.
Kommunen har likevel bevisbyrden – det er de som må dokumentere at tiltaket ble oppført uten tillatelse og på et tidspunkt det var søknadspliktig.
4. Få hjelp til dialog med kommunen
Dersom du oppdager at tiltak på eiendommen din mangler tillatelse, kan det være lurt å kontakte kommunen før de følger opp saken. Mange kommuner er åpne for dialog, og verdsetter at grunneier ønsker å rydde opp.
Med gode forberedelser stiller du sterkere. Vi kan bistå med å vurdere tiltaket, kartlegge muligheter for ettergodkjenning og sørger for at nødvendig dokumentasjon er på plass. Ved å være forberedt, øker du sjansen for å finne løsninger som kommunen kan godta og unngå unødvendige sanksjoner.
5. Du kan søke om dispensasjon
Tiltak som er ulovlig oppført, kan i noen tilfeller godkjennes i ettertid gjennom dispensasjon fra regelverket. For å få innvilget dispensasjon, må to vilkår være oppfylt:
- Hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra må ikke bli vesentlig tilsidesatt
- Det må foretas en konkret vurdering hvor fordelene ved å gi dispensasjon klart overstiger ulempene.
I praksis betyr det at tiltaket for eksempel ikke må hindre allmennhetens rett til ferdsel, virker privatiserende eller føre til skade på natur- og landskapsverdier. Det må også foreligge generelle fordeler ved å innvilge dispensasjonen – og ikke bare private hensyn.
En dispensasjon innebærer et unntak fra regelen, og gis ikke automatisk. Vi kan bistå med å vurdere muligheten for dispensasjon og formulere faglige argumenter til en søknad.
6. Du kan klage på et pålegg om riving
Dersom tiltaket ikke blir godkjent, må det som hovedregel fjernes eller tilbakeføres. Kommunen kan gi pålegg om fjerning og ilegge tvangsmulkt dersom tiltaket ikke fjernes innen en fastsatt frist, og i alvorlige tilfeller vil det også bli vurdert ileggelse av overtredelsesgebyr.
I lys av den nye Høyesterettsdommen, kan det være at kommunen ikke lenger er grunnlag for å pålegge riving. Vi kan bistå med å vurdere lovligheten av tiltaket ditt, hvorvidt det er grunnlag for å klage og utforme argumenter for klagen.
7. Få hjelp om du er usikker
Regelverket i strandsonen er omfattende og kan oppleves uoversiktlig.
Dersom du ønsker å søke om dispensasjon, vurdere lovligheten av tiltaket ditt, klage på et avslag eller sende merknader til et gebyr du mener er urimelig, kan vi hjelpe deg.
Våre advokater har erfaring med saker etter plan- og bygningsloven, ulovlighetsoppføling og kommunale prosesser. Ta gjerne kontakt med oss.